Para STJ, dever do fiador só acaba na saída do locatário

Se ser fiador já não é missão das mais desejadas, agora quem se predispuser a assumir a tarefa precisa ter atenção redobrada ao assinar o contrato.

Isso porque, desde novembro passado, a Justiça entende que a garantia dada vale até a devolução das chaves, mesmo que ela ocorra depois de terminado o prazo de locação estipulado no documento.

"A lei prevê que, se o locador não pedir o imóvel de volta depois do prazo acordado e o locatário continuar pagando aluguel normalmente, o contrato seguirá valendo por tempo indeterminado", explica Jaques Bushatsky, 52, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (sindicato de administradoras e imobiliárias).

E, nesse caso, a fiança também continua automaticamente válida, até a entrega do imóvel, sem que o fiador tenha de ser comunicado. Ele ainda é a garantia mais usada nas locações.

Mas, para que a obrigação do fiador não expire mesmo que ele não seja avisado, existe uma condição básica: não pode haver qualquer tipo de alteração no contrato.

"Se o valor do aluguel é alterado além da simples correção pela inflação, por exemplo, o fiador terá de ser comunicado e deverá concordar, por escrito, com a mudança", define o advogado Aloisio Menegazzo, 33, do escritório Emerenciano, Baggio e Associados.

Caso contrário, se houver inadimplência, o fiador poderá responder apenas pelos débitos relativos ao valor de locação estipulado inicialmente.

Por exemplo: se um contrato de 30 meses previa aluguel de R$ 100 e, ao final do período, locador e locatário decidiram reajustar as parcelas para R$ 300 sem avisar o fiador, este seria obrigado ao "ressarcimento" de apenas um terço de cada nova mensalidade não-paga.

Nova jurisprudência

Antes de 2006, dizem os especialistas, o Superior Tribunal de Justiça interpretava que, para manter a obrigação do fiador, este teria de ser avisado quando o acordo se prorrogasse automaticamente, mesmo sem alteração em seus termos.

"A prorrogação era vista como um aditamento do contrato", diz Ana Paula Pellegrino, 36, diretora da Adbens e de locação da Aabic (associação das administradoras).

Em 22 de novembro último, o STJ mudou seu parecer em um julgamento desse tipo de caso e criou jurisprudência para analisar causas semelhantes.

A decisão recente beneficia mesmo quem vinha brigando na Justiça havia mais de uma década, como a professora da Universidade Federal do Rio de Janeiro Lena Lavinas, 53.

"Fui fiadora de um estrangeiro que havia chegado ao Brasil, pai da melhor amiga de minha filha na época", relata.

"Depois dos 30 primeiros meses, houve uma mudança no contrato e não fui comunicada. Ele deixou de pagar pelos quatro anos seguintes em que ocupou o imóvel, e fui acionada."

Só agora, conta, ganhou a causa em segunda instância. "Descobri depois que o inquilino inadimplente era procurado pela Interpol por tráfico internacional de drogas", diz.