Nova lei traz solução parcial para compra de usados

Uma nova lei, aprovada em dezembro, proporcionará maior segurança para quem pretende comprar um imóvel usado: a matrícula do bem passará a ter um selo a partir do momento em que seu dono sofra ação na Justiça que possa colocar em risco o negócio.

Mas se engana quem pensa que os dias de prejuízo por aquisições de imóveis comprometidos estão contados: a lei nº 11.382 apenas soluciona parcialmente o problema.

Sua maior lacuna é a limitação do tipo de ação que pode ser "carimbada" na matrícula: apenas as de execução --as que determinam ao réu o pagamento de uma dívida específica-- podem ser averbadas no registro.

"Trata-se de um caso muito específico de processo, em que já exista dívida líquida e certa", explica Mateus Leandro de Oliveira, especialista em direito imobiliário da Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados.

Dessa forma, uma série de outras ações que podem condenar um imóvel a servir de pagamento de uma dívida ficam de fora da nova determinação --entre elas, até a de falência.

"Podem existir processos mais graves, como discussões de dívidas muito superiores ao valor do imóvel e que não chegaram ainda ao momento de execução", argumenta Oliveira.

A nova lei pode dar, então, uma falsa impressão de que não é mais necessário correr atrás de várias certidões diferentes, em fóruns cíveis, trabalhistas, Justiça Federal, cartórios de protesto etc., para certificar-se de que o imóvel e seu vendedor não têm pendências judiciais. Mas a via crúcis ainda é necessária, ponderam especialistas.

Ainda mais porque há uma outra lacuna: o credor não é obrigado a averbar a dívida executada na matrícula do imóvel.

"Mas, se ele fizer a averbação, será uma maior garantia de que ele receberá aquele imóvel como pagamento da dívida", observa Patricia Ferraz, diretora do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil).

Se um imóvel carimbado for vendido, a negociação poderá ser anulada, pois, de acordo com a lei, constituirá uma fraude à execução da dívida do vendedor que estiver pendente na Justiça.